Thị trường BĐS 6 tháng cuối năm sẽ thanh lọc mạnh mẽ

Thị trường BĐS trong 6 tháng cuối năm được dự báo sẽ tiếp tục duy trì như giai đoạn nửa đầu 2022. Đặc biệt, hoạt động siết chặt nguồn tín dụng vào bất động sản trong thời gian qua dự báo sẽ giúp thanh lọc thị trường mạnh mẽ, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư.

Tín hiệu lạc quan nào cho thị trường cuối năm?

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản có những biến động mạnh, trạng thái thăng trầm liên tục thay đổi trên cả nước. Tình trạng chung của thị trường hiện nay là nguồn cung sản phẩm khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân.

“Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lại rất lớn, khi cung vượt cầu sẽ dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương trên cả nước, nhất là Hà Nội và TP. HCM, nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây”. Ông Đính dự báo, các cơn sốt đất nhằm đẩy giá tăng cao vẫn có thể tiếp diễn, đặc biệt là đất nền vùng ven thành phố lớn khi các dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, trong khi lượng tin đăng mua bán nhà đất toàn trang có xu hướng tăng 22%, đặc biệt đất nền dự án tăng 38%, nhu cầu tìm kiếm nhà đất toàn trang lại giảm lần lượt 14% và 11% trong tháng 4 và tháng 5 vừa qua. Đất nền ghi nhận mức giảm nhu cầu mua mạnh nhất vào khoảng 18% và 12% trong 2 tháng qua. Những con số này cho thấy, thị trường đang trong giai đoạn giao dịch không còn dễ dàng như trước.

Ông Quốc Anh cũng cho biết, một trong những khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc thời điểm hiện tại là nguồn vốn. Dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm 2022 tới nay rất hạn chế, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát gắt gao. Không chỉ 2 kênh dẫn vốn chính này, mà cả kênh huy động từ người mua nhà và các quỹ đầu tư cũng gặp khó khăn.

Ông David Jackson, TGĐ Colliers Việt Nam cũng chỉ ra một phần nguyên nhân khiến thị trường bất động sản chững lại là do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh kéo dài sang năm 2022. Mặt khác, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao, trong khi khai thác cho thuê không còn hiệu quả như 5-10 năm trước.

Tuy nhiên, nhìn vào 6 tháng cuối năm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, thị trường trong nửa cuối 2022 nguồn cung vẫn sẽ duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Trong đó, phân khúc căn hộ vẫn tập trung ở các khu vực như TP.Thủ Đức và khu Nam. Đây là những khu vực kề trung tâm với quỹ đất hiện hữu. Ngoài ra, các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại TP.HCM hạn chế.

“Hiện nay, giá căn hộ tại TP.HCM cũng đang ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, nhà ở tại các tỉnh lân cận sẽ là điểm đến cho người dân TP.HCM hay người dân nhập cư đang có nhu cầu mua nhà ở”, bà Trang giải thích. Ở góc độ đầu tư, chuyên gia cho rằng việc Chính phủ kiểm soát thành công dịch Covid-19 và mở cửa cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ là động lực lớn cho dòng FDI vào bất động sản. Trên cơ sở đó, trong thời gian tới, nguồn vốn vào thị trường sẽ được cải thiện tăng trở lại.

Thị trường thanh lọc mạnh

Những vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay là quỹ đất hạn chế, nguồn cung khá thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép dự án còn đang bị siết chặt. Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, bà Trang cho rằng đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn. Về khía cạnh người mua nhà, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

“Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội. Ngoài ra, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống”, bà Trang nhấn mạnh.

Về xu hướng mua cuối năm, chuyên gia cho rằng, phân khúc được nhà đầu tư ưa chuộng sẽ là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn BĐS cho rằng, thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các nhà đầu tư sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh. Những bất động sản này cần được đặt tại nơi có mật độ dân cư tương đối cao và đầy đủ tiện ích cơ bản như đường xá, trường học, chợ – siêu thị, trung tâm y tế, khu vui chơi giải trí…